央行信用管制滿一年！七都大樓與雙北公寓價格全面回跌 房市寒流持續加劇

財經中心／王駿凱報導

隨著中央銀行第七波選擇性信用管制於去年9月19日正式實施，至今已滿一年。根據內政部的實價登入資料，最新公佈的「政大永慶七都大樓房價指數」與「政大永慶雙北公寓房價指數」顯示，2025年第三季七都大樓房價指數較去年同期下降2.3%至6.7%；而雙北地區的公寓價格跌幅更是驚人，臺北市年跌幅達10.1%，新北市年跌8.2%。這一情況反映出過去一年內，信用管制、銀行房貸緊縮以及市場預期的改變，對整體房市造成了明顯的寒流影響。

對比919信用管制前後兩年的七都大樓房價變化，2024年第三季的房價指數仍錄得年增3.4%至22.0%的增幅。然而到了2025年第三季，該指數全面由漲轉跌，其中臺中市的年跌幅最大，達6.7%；新竹縣市則下滑6.2%。高雄市和桃園市分別下跌4.1%和3.8%，新北市的跌幅較小，為2.3%。
永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，自919信用管制實施以來，貸款條件的收緊提高了進場門檻，使得潛在買家轉向保守，期待價格能夠降回。同時，由於市場上待售房屋量增加，賣方為了促成交易不得不調降價格，最終導致七都大樓房價指數出現全面回撥。

關於臺中市和新竹縣市的跌幅較大現象，郭翰指出，臺中市近年受到重劃區開發和臺積電等大型投資的影響，吸引了資金和人口的流入，然而在信用管制開始後，貸款額度的收緊以及買方購屋負擔的增加，導致購屋需求降溫，二手房市場價格隨之鬆動。新竹縣市則因為科技產業的需求拉動房價上升，但在信用管制政策影響下，買氣下降，造成房價回落，顯示出前期升幅過快的區域調整壓力更為明顯。

另一方面，分析雙北地區大樓和公寓的價格變化可見，政策實施前兩者均呈現出年漲幅，但在政策施行後都顯現下修的情況。2025年第三季，臺北市的公寓指數為105.90，年跌幅達到10.1%；新北市的公寓指數則為117.75，年跌8.2%。公寓的價格修正幅度超越了大樓，且雙北地區的公寓指數已回落至2021年的水準。郭翰表示，雙北地區的大樓因為地段佳、產品新以及穩定的剛性自住需求，使得價格波動相對溫和；而公寓產品因為屋齡較高、貸款成數較低，加上投資需求減弱，在市場需求放緩時更容易出現價格修正，因此跌幅更顯著。公寓指數回落至四年前的水準，反映出過去幾年漲幅已被政策收緊及需求減少所消化，房市逐漸回歸基本面。

最後，郭翰補充，自信用管制實施以來，市場對房價持續上漲的預期已發生明顯轉變，進入價格修正階段。未來的市場走勢仍需關注利率變化、貸款政策及供需兩方面的動態。特別是在政府於今年9月鬆綁新青安貸款及放寬換屋族相關規定後，是否能帶動買氣迴流並幫助房市止跌回穩，仍需持續觀察後續季度的房價指數走勢。