台北市千坪都更案「整合難」原因曝　專家揭「豪宅單價高」3大關鍵

財經中心／李汶臻報導

近來都更危老改建案越來越普遍，但相比之下，台北市小基地危老都更案，比大基地都更案更多。據統計，截至去年底為止，在台北市核定實施的535件都更案中，逾5,000平方公尺（約1,512.5坪）的案件僅43件、佔比僅約8%，且都更豪宅的單價都不斐。對此，專家分析，「人多嘴雜」是大基地都更案難整合的原因之一，並指出，台北蛋黃區大坪數豪宅都更案，價格水位高的「3大關鍵因素」。

根據台北市都更處統計數據，從1998年至去（2022）年底為止，全市核定實施的都更案達535件，其中基地面積介於1000~2000平方公尺（約302.5~605坪）的案件，高達216件，占比超過4成。反觀逾5,000平方公尺（約1,512.5坪）的案件卻僅有43件，佔比僅約8%，上述數據顯示出，台北市基地規模較大的都更案，相對稀少。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，老屋重建最大的難關就是「人多嘴雜」，而基地規模越大，涉及的住戶就越多，自然推動的難度也就越高。同時也指出：「都更不僅行政流程冗長，容積獎勵也須經審議徒增不確定性，導致整合期間易生變數」，種種因素都讓業者對擴大基地規模興致缺缺。

至於都更豪宅價格水位高的原因，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，主要有三大關鍵使然：第一，「地段條件佳」，都更宅地段皆屬市中心精華區，地價不凡；第二，「推案成本高」，以近期北市精華區最具代表性的大基地都更案「DIAMOND TOWERS台北之星」來說，該案前後整合時間，超過超過25年，推升時間與金錢成本；第三，「產品稀有性」，大基地都更案數十年磨一劍，且豪宅規劃設計多集結國內外名家打造，奠定不俗身價。

實際上，台北蛋黃區都更宅單價高，已不是稀奇事。以「DIAMOND TOWERS台北之星」來說，其基地面積逾1500坪，規劃坪數為150-300坪，核算下來，近兩年的單價行情最高落在290萬元/坪，這一價位比現今全台單價最高的都更宅，國泰起家厝霖園大廈拆除重建的預售案「敦南霖園」的頂樓戶最高單價280萬元還要高。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中就指出，若「DIAMOND TOWERS台北之星」的中高樓層戶別依照開價順利成交，不僅將改寫東區都更豪宅的價碼水位，也可望刷新都更宅的價格天花板。

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