買房點交沒驗屋「出事」恐當冤大頭 專家曝4關鍵:別讓你的預算爆表!
在新成屋點交前未驗屋,事後出問題買家恐得花上更多錢。(圖/業者提供)

財經中心/徐詩詠報導

「買房」是許多上班族、年輕人的夢想清單之一,不少人拚命存錢、投資,只為了擁有一間屬於自己的家。在房市中的物件類型也相當多,從廣為人知的預售屋、中古屋,再到市面上相對冷門的「法拍屋、金拍屋與銀拍屋」等,民眾可以根據預算高低來選擇適合的物件,也有機會用比市場行情更低的價格,買到同規格的房子。然而,買房是人生大事之一,動輒得背負好幾百萬、甚至千萬以上的房貸,購屋族若沒有做足功課,就很可能會買到「地雷」物件,例如漏水、海砂屋等問題,處理起來不僅「傷荷包」,還得面對後續與建商的繁瑣溝通,以及讓交屋過程變得更長。這些狀況,光是想像就讓人覺得頭痛。

至於民眾該怎麼做,才能將買到「問題屋」的風險降到最低?在新成屋點交前,買家有無自費「驗屋」就顯得相當重要。若沒再交屋前及時檢查出問題,點交後若產生重大瑕疵,很可能買家得花費比驗屋多上數倍、甚至10倍左右的價格來做修繕。《民視新聞網》特別採訪《HEMA房屋管家》及驗屋團隊,並整理出驗屋的流程、注意事項與收費標準,讓購屋族對於驗屋程序,有更進一步的認識,避免成為買房「冤大頭」!

【驗屋才發現「魔鬼藏在細節裡」】

沒驗屋就點交 出狀況買家荷包恐大失血

驗屋最主要的目的,通常是買方在建築相關方面知識不足,或是擔憂建商施作結束後的品質,才會尋求驗屋公司幫助,來尋找物件缺失;通常,如果直接由建商、民眾自行做驗屋後就完成點交,許多隱藏缺失,很可能會被「走馬看花」略過。《房屋管家》店經理林宇超指出,驗屋是希望在第一次檢查的時候,就把房屋狀況整體釐清,若沒有專業儀器輔助下,一般買家是很難自行檢查出這些「應該建商修繕」的缺失;若買家第一時間沒發現就「完成點交」,後續若出問題,例如管線漏水,就不是簡單花費幾萬元就能夠解決。加上裝潢已經做好,最嚴重可能得全數拆除,重新做檢查、修復,屆時買家可能得花上比驗屋費用高出數倍的費用。


新成屋點交沒驗屋!「出事」恐當冤大頭 專家曝4關鍵:最多再付10倍錢

林宇超說明,驗屋是希望在第一次檢查的時候,就把房屋狀況整體釐清。(圖/業者提供)

新成屋、中古屋與實品屋 驗屋模式大不同

在市面上常見的新成屋、毛胚屋與中古屋,新成屋通常是驗屋公司最常服務的案件。唯獨新成屋、中古屋上的不同在於,新成屋常見的缺失,包括磁磚破裂、磁磚空鼓音或是排水孔異物、油漆瑕疵等,這些內、外觀與功能性的檢查等缺失,建商通常是認列的,在定型化契約之中也會特別註明,買家可以利用「驗屋報告」請建商做修繕。但是,中古屋交易方面,在買賣合約中很容易出現「現況交屋」條款,除了重大瑕疵(如漏水、輻射屋、海砂屋)能要求改善以外,其他小型瑕疵在一般情況下,買家僅能透過「修繕建議報告」來和賣方進行討論、議價。

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新成屋常見的缺失,包括磁磚破裂、磁磚空鼓音或是排水孔異物、油漆瑕疵等。 (圖/業者提供)

另外,針對實品屋(新成屋含建商附帶裝潢)物件的部分,由建商施作的裝潢,驗屋公司同樣會做檢驗。業者指出,在驗實品屋時,會秉持非破壞性原則來做驗屋,釘死在牆壁上的裝潢(例如系統櫃)會做檢查,但一些已經施工完成且已藏入裝潢中,例如冷氣管線就沒有辦法來做檢查。

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新成屋排水孔中被驗出有石塊。(圖/業者提供)


【驗屋標準流程如何進行?】

驗屋項目繁多 建商在現場有助提升溝通效率

業者指出,在新成屋的部分,通常買家委託的驗屋團隊,會與建商工務部門一同進入新成屋內檢查,由於驗屋項目繁瑣,通常會有3、4人分別針對不同領域項目進行檢查,之後將缺失貼上膠帶並整理後,連同建商、買家一起在現場,逐條的講解缺失並說明造成的影響。

根據業者所提供資料,驗屋項目多達近百項,區域部分包括客廳、房間、廚房、陽台、配電盤、弱電盤與衛浴;項目部分則相當多樣,小至門、窗、磁磚、廚具與衛浴設備,大至牆面、陽台、天花板與全室管線都是查驗項目。至於有一些大坪數、或豪宅物件,常以「毛胚屋」來做交屋,由於屋內僅有水泥牆與管線,業者則說,這樣的情況會比較不建議買家做驗屋,因為能檢測的項目實在不多。

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業者指出,驗屋項目種類繁多,總共有近百項需檢查。(圖/業者提供)


新成屋、中古屋驗屋 要花多久時間?

至於驗一次屋,總共得花費多少時間?業者坦言,屋況好壞會決定整體驗屋的時間,若以室內20坪(主建物+附屬建物)物件為例,通常可能2.5小時就能結束,但若到遇到屋況不好的物件,最長可能得花費4小時,這種情況通常可以看到屋內被貼滿了缺失膠帶。業者說也曾遇過物件缺失就佔了總項目的3、4成的情況。

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在驗屋過程中,業者會將屋內有缺失的地方貼上膠帶做記號。(圖/業者提供)


若是一般中古屋物件,在房仲執行驗屋程序所花費的時間,則會相對少一些。一般來說,房仲業者會利用驗屋清單來和買家逐條檢查,包含在雙方簽約時與賣方同意保留的家具、電器等,都會被列入在清單中。若在驗屋過程中,有發現重大瑕疵,便可以要求屋主來做改善。業者說明,其實雙方在簽訂買賣合約書之前,仲介會提供一份不動產說明書給買方,上面會清楚紀載物件的缺失,包括是否有漏水、壁癌等情況,以及賣家預計留給買方的家具、廚具與電器,在後續驗屋、點交的時候,會將所有的項目一併和買方做確認。

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透過專業儀器,往往能檢驗出自行驗屋看不到的缺失。(圖/業者提供)


【不能錯過的驗屋4大重點】

水、電、磁磚與窗框漏水 沒驗到恐影響居住安全

一般驗屋有4大重點,包括水、電、磁磚與窗框漏水,若屋內有漏水情況,可能會造成壁癌,在電的部分項目十分繁瑣,若嚴重的話會牽涉用電安全,或進一步造成電線走火。磁磚部分若出現空鼓音,則有可能會脫落並影響安全,最後屋內、窗況若是漏水,加上屋內排水設計不良,則會嚴重影響居住品質。


新成屋點交沒驗屋!「出事」恐當冤大頭 專家曝4關鍵:最多再付10倍錢
劉林儒(左)指出,一般驗屋有4大重點,包括水、電、磁磚與窗框漏水,汪敬傑(右)則說房仲業者會利用驗屋清單來和買家逐條檢查。(圖/民視新聞網)


驗屋報告當天拿 對買家較有利

在檢查完缺失後,一般驗屋公司會在5至7天內提供一份驗屋報告,讓買家能夠以此要求建商來做修繕。現在則有部分業者會選擇在當天就提供報告,以減少買方與建商溝通的時間。業者分析,當天交付報告最大的好處在於,買家可以依照報告內容,現場直接跟建商溝通問題,讓買家在初驗階段發現、要求改善的缺失,可以減少等候,用最短的時間進入複驗階段,去針對修繕結果進行檢查。不過,買家要特別注意,多數建商在預售屋合約中,大多會註明買家不得於複驗階段,新增初驗未列出的項目要求建商修繕。不過除非為重大缺失,在一般情況下,買家若想拿驗屋報告和建商進行議價、殺價,在實務上是有困難的,如果是中古屋的買賣交易,議價成功機率可能還比較大一些。

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透過專業儀器(熱顯像儀),能夠檢查出新成屋漏水的情況。 (圖/業者提供)


自行檢查不到的隱藏缺失  

針對在建商點交,或者自行驗屋時,一些經常被民眾忽略的細節。業者分享窗框漏水與水管堵塞,是相對難檢測且容易被略過缺失的環節。他也舉例水管堵塞的情況,通常得利用專業儀器(水下內視鏡),才能夠明確檢查出水管中有無異物堵塞。他直言,部分建商或民眾自行拿寶特瓶裝水做測試,並非拿水管持續供水,這樣是沒辦法檢查出全貌的。同時,也進一步說明,由於管徑問題,除非水管中的水泥淤積高達95%以上,才會被立刻檢查出來,若只有5、6成堵塞的話,水一開始基本上都能通過,通常會出問題,都是等到交屋後的半年、一年後才會發現。若沒有透過驗屋團隊的協助,往往都是檢測表面,深層問題無法被看見,最後的結果就是由買家額外買單修繕。

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業者利用水下內視鏡,檢查出排水孔有泥沙淤積的情況。(圖/業者提供)


【驗屋過程買方要注意什麼?收費怎麼算?】

驗屋時要注意什麼?遇到離譜建商讓家中變成小瀑布

在新成屋驗屋部分,過程中買方是能夠要求建商在現場的,以便在發現缺失的當下,能夠立即來和建商討論修繕細節;在中古屋部分,買家同樣能要求屋主,同步來到現場進行驗屋,也方便針對屋況問題進行釐清,甚至連家具、家電的轉移都能夠討論。

過去業者實際在驗屋的環節上,多數民眾通常最在意的,還是屋內有無滲、漏水的情況,包括窗框、浴室的乾濕分離等;一般情況都會先做「流水測試」,但也是有遇過客戶要求做進一步的「全室淹水」、「乾區測試」。業者也分享幾個誇張案例,曾在北部一處透天型社區,於3、4樓進行外陽台排水測試時,結果「1樓冷氣排水竟出現小瀑布」;也曾看過可能因樓上、樓下管線接錯,下層裝潢到一半的吊隱式冷氣出風口變成「出水口」,停工了一個星期才繼續裝潢。還有遇過測試冷氣排水,水直接從電鈴口噴出來等離譜情況。業者坦言,幸好這些嚴重缺失,都是在驗屋時就被檢查出,若點交後才發現,買家會非常的麻煩。

驗屋行情怎麼收費?

然而,市面上的驗屋公司相當多,驗屋收費價格也成為不少買家在意的環節之一。業者指出,通常在市場行情上,會依照坪數大小(不含雨遮,停車位跟公設)、以及房間、衛浴數量的不同來做報價收費。一般來說,室內加附屬建屋(陽台),20坪以下的收費通常會落在13000元左右;20坪以上是收費區間約略落在16000元附近;至於坪數相對較大的物件,價位則會來到2字頭,30坪以上是20000元上下;40坪以上有些業者會採取專案報價。另外,部分驗屋業者也提供加驗的項目,像是濾離子(海砂屋)與輻射屋的部分檢測,民眾若有額外安全的顧慮,都可以向驗屋公司來做洽詢。

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 驗屋現場圖。(圖/業者提供)


【屋內驗出問題,買家該怎麼自保?】

不僅提供服務,驗屋公司更是重要的溝通角色

新成屋方面,若是明顯缺失(例如窗框刮傷),建商基本上都會認列並維修,但有些像是偏向主觀認定的狀況,例如磁磚縫接的美醜,就容易造成糾紛,驗屋公司通常會扮演第三方角色,來做居中協調,避免交屋時間拖長,影響買家權益。但是,他們也曾遇過買家直接寄出存證信函,準備走法律途徑解決。

新成屋點交沒驗屋!「出事」恐當冤大頭 專家曝4關鍵:最多再付10倍錢

檢查浴室時,發現建商未將抽風管正確接出。(圖/業者提供)

在發現缺失後,在新成屋部分買家是能夠要求建商在「規定時限」改善,通常是買家拿到驗屋報告的2至4周內,但也是有遇過拖過2個月才改善完成的建商。劉林儒也分享另一種情況,若新成屋未在短時間銷售完畢,建案完工3、4年後,物件就成了「新古屋」,當初承接建商案子的營造商、工班都早已撤離,甚至工班對建商所承諾的保固也已經過保,若買方驗出問題,就形同建商必須額外支付款項來做修繕,買賣雙方溝通一來一往,自然會把交屋時間拖長。另外,業者分析買方所押的尾款金額多寡,跟建商的處理態度也會有一定程度的關聯,現在內政部也強制規範預售屋合約尾款,不得少於成交價5%來保障買家權益。

新成屋點交沒驗屋!「出事」恐當冤大頭 專家曝4關鍵:最多再付10倍錢
業者指出,現階段在都會區購屋置產的民眾,驗屋意識也越來越高。(圖/業者提供)


業者和我們分享,現階段購屋族的「驗屋意識」也越來越高,一個新建案社區約有4成左右的住戶會找驗屋公司協助,特別是都會區的部份,例如雙北、桃園等感受更為明顯;買家彼此也會加入住戶成立的預售屋Line群組來交換資訊,分享物件情況,若有一戶驗出問題,通常其他的買家就會跟進。和過去相比,會想驗屋的民眾比例也越來越高,主因在於建商或是施工品質不放心,畢竟是要花上數百、數千萬的產品。業者也指出,其實有不少民眾有大品牌迷思,但在驗屋的角度來說,其實是差不多的,唯一的差別在於民眾在購買預售屋時,建商的品牌大小,會關係到保值、建商資金多寡與售後服務等層面。最終,在驗屋的部分還是得以現況來做判定為基準。


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新成屋內的浴室被貼滿缺失膠帶。(圖/業者提供)

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